Como colocar à venda um imóvel financiado?

Muitas pessoas estão com o imóvel financiado. Pois esse tipo de aquisição é a única forma que a maioria encontra para adquirir bens, como imóveis e automóveis.

O financiamento possibilita o acesso à compra de casas e apartamentos. Realizando o sonho de muitas pessoas de sair do aluguel. 

Ele é feito por meio de bancos e instituições financeiras, diluindo o valor da propriedade em várias parcelas.

Quem compra um imóvel financiado assume a responsabilidade e o compromisso de arcar com as despesas até o final do contrato. O que pode durar anos. 

Entretanto, existem muitas situações que levam uma pessoa a querer se desfazer de um imóvel. Como a necessidade de se mudar para outro lugar, problemas financeiros, dentre outras possibilidades.

Alguns preferem locar a propriedade para não perder todo o investimento feito. Outros, por sua vez, acabam optando por vender o bem. Mas, vender um imóvel financiado exige um processo diferente.

Pensando nisso, neste artigo, vamos explicar como funciona o financiamento. Como vender um imóvel financiado e quais são os riscos de comprar esse tipo de propriedade. Acompanhe.

De que maneira funciona o financiamento de imóveis?

O financiamento nada mais é do que uma compra de longo prazo. Sendo muito utilizado para a aquisição de bens de alto valor, tais como:

• Imóveis;
• Automóveis;
• Maquinários;
• Recursos para empresas.

Quando compramos por meio de um financiamento, fazemos uma espécie de empréstimo. A instituição financeira paga o valor total para o vendedor e você paga para a instituição financeira.

Se você comprar um apartamento com pele de vidro espelhado nas janelas por meio de um financiamento, sua dívida passa a ser com o banco que financiou.

As parcelas contam com juros, e durante toda a vigência do contrato. O comprador usufrui da propriedade, mas ele ainda não é o proprietário.

Por conta disso, se você quiser vender um imóvel financiado para outra pessoa, precisa da autorização do banco, depois você vai passar a dívida para outro.

Se uma pessoa que vive em um imóvel financiado não paga suas parcelas, o banco pode tomar a propriedade. Somente após sua quitação, o proprietário recebe um documento de posse.

O funcionamento do financiamento pode mudar, dependendo do tipo de compra, mas, geralmente, ele depende do tipo de imóvel que você quer adquirir.

Se o comprador possui um valor para dar de entrada, consegue abater um pouco do preço total do imóvel que será financiado. 

Todavia, antes de seguir com todos esses trâmites, é necessário apresentar uma série de documentos ao banco.

É importante dizer que mesmo antes de o financiamento ser quitado, o proprietário pode fazer mudanças no imóvel, como instalação de disjuntor.

Perante a apresentação de documentos, como RG, CPF, comprovante de renda, certidão de nascimento e declaração de imposto, o banco vai analisar se você tem o perfil necessário para assumir o financiamento.

Esse processo pode envolver mais de um comprador, sendo necessário apresentar os documentos de todos os envolvidos. 

A resposta do banco costuma vir em poucos dias, e em caso de aprovação, o contrato é firmado.

Se você comprar um imóvel na planta, o financiamento começa a valer depois que as chaves forem entregues. Além de o comprador pagar uma parte do valor para a construtora.

O financiamento de um imóvel costuma durar muitos anos. Durante esse tempo, algumas situações podem levar o comprador a querer vendê-lo, mesmo estando financiado.

Como é a venda de um imóvel financiado?

Se você quer vender um imóvel financiado, precisa ter em mente que o proprietário dele é o credor, portanto, o banco que lhe conceder crédito para o financiamento.

O financiamento é um contrato entre a instituição financeira e o comprador, e ele funciona como a escritura da propriedade.

Independentemente da situação do imóvel, como tipo, se possui piso vinílico instalado, quantidade de cômodos, dentre outros, o registro estará em alienação fiduciária.

Ele aponta que o imóvel foi adquirido por meio de financiamento com determinada instituição financeira, e enquanto todas as parcelas não forem pagas, o proprietário é o banco.

Em vista disso, para vender um imóvel em conformidade com a lei, o ideal é que seu financiamento seja quitado. 

Todavia, em alguns casos, a pessoa pode precisar passar a propriedade adiante.

Infelizmente, algumas pessoas fazem o contrato de gaveta, passando as prestações para outro, entretanto, trata-se de uma prática ilegal e arriscada, visto que o banco não possui conhecimento do fato.

Para vender um imóvel financiado, existem duas possibilidades. Uma delas é o pagamento à vista, bastando se dirigir ao banco para calcular o saldo restante do financiamento.

São considerados abatimentos, por conta disso, o valor do cálculo pode ser inferior ao que seria pago no fim do contrato.

Se o comprador estiver de acordo, o banco emite um boleto e ao quitá-lo, o novo proprietário pode fazer mudanças no imóvel, como uma cozinha pequena planejada.

Feito isso, a instituição financeira emite uma carta de quitação, que deve ser entregue ao cartório onde a propriedade está matriculada. 

Após isso, é dada a baixa na alienação fiduciária, e finalmente o comprador é proprietário do bem.

Se você já quitou o seu imóvel, pode vendê-lo pelo preço que achar melhor e para quem você quiser. Mas, se este não é o seu caso, então é necessário optar por outro trâmite.

Outra possibilidade de vender um imóvel financiado é fazendo um novo financiamento para o novo comprador. Esse procedimento também é conhecido como transferência de financiamento.

Esse processo pode ser feito no mesmo banco ou em um banco diferente. Se você vai vender um imóvel com persiana para cozinha, ou até mesmo uma propriedade que ainda está na planta, o banco vai quitar o financiamento anterior e gerar um novo contrato.

Este contrato será levado ao registro de imóveis, alegando que existe um novo comprador para o financiamento. 

A propriedade continua com alienação fiduciária, mas tendo outra pessoa como futura proprietária.

O antigo comprador que já havia feito o pagamento de determinada quantia pelo imóvel vai receber o valor correspondente aos seus pagamentos. E a instituição financeira repõe o valor com o novo financiamento.

Agora, se o novo comprador deseja fazer o financiamento com outro banco, as duas instituições financeiras vão se comunicar, e o banco que detém o financiamento envia para o outro o saldo devedor.

Este saldo será quitado com os recursos do comprador e a partir disso ele assume o financiamento da propriedade com a instituição financeira de sua escolha.

O novo comprador também pode fazer melhorias no imóvel, como instalação de esquadria de alumínio. 

Sendo assim, apesar de ser um procedimento comum, existem alguns riscos que você precisa conhecer.

Riscos de comprar um imóvel financiado

Se você visitou uma casa ou apartamento e gostou muito da propriedade,  e ela está financiada. Melhor pensar duas vezes antes de comprá-la.

Esse tipo de aquisição pode trazer alguns riscos para o comprador. Um dos mais comuns é o fato de que o vendedor pode agir como quiser.

Existem casos onde o antigo comprador vende o imóvel para duas pessoas ao mesmo tempo. E mesmo que o contrato de compra e venda tenha reconhecimento de firma, não te garante o direito à propriedade.

Também existem casos onde o vendedor contraiu dívidas e quer passar o imóvel adiante para não precisar quitá-las.

Se você vai comprar uma propriedade grande para uma empresa de transporte expresso e logística, é melhor adquirir um bem que não esteja financiado.

Isso porque se houver dívidas, a pessoa pode pedir a penhora do imóvel para saldar suas dívidas. Mesmo que você tenha comprado. 

Para defender seu direito de posse, é necessário entrar na justiça, algo que pode demorar anos para ser resolvido.

Outra situação que pode acontecer é o desaparecimento do vendedor ou seu falecimento. A compra e venda de propriedades por meio de simples contrato pode complicar essa situação.

A maioria das pessoas não elabora um documento de procuração para que alguém possa representá-las. Se você quitar todas as parcelas, por meio de uma venda de contrato de gaveta e o vendedor desaparecer, você não consegue o termo de quitação.

Para valorizar todos os cuidados que você teve com a propriedade, como lavagem de sofa a domicilio, o melhor a se fazer é evitar contratos que não são reconhecidos pela instituição credora.

Conclusão

Em resumo, a compra de um imóvel é o sonho de muitas pessoas, mas isso envolve alguns cuidados. Principalmente, se você pretende comprar uma propriedade que já está financiada.

O ideal é fazer tudo com a supervisão dos bancos. Eles garantem a legalidade do processo e evitam que tanto o comprador quanto o vendedor sejam prejudicados.

Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.