A pergunta já circula com intensidade entre as imobiliárias que administram locação por temporada: o Superior Tribunal de Justiça (STJ) proibiu o Airbnb em condomínio?
A resposta curta é não. Contudo, o tribunal também não deu autorização para o mercado operar como se nada tivesse acontecido. Em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ uniformizou o entendimento da corte sobre estadias de curta duração em edifícios residenciais. Logo depois, afetou o tema ao rito dos recursos repetitivos e determinou a suspensão nacional dos processos sobre a matéria.
Para as administradoras de imóveis, o reflexo é imediato: o risco operacional e jurídico de uma unidade deixou de recair unicamente sobre o proprietário e passou a impactar a responsabilidade da imobiliária que aceita a gestão do contrato.
O que o STJ decidiu sobre o Airbnb em condomínio
No julgamento do REsp 2.121.055/MG, realizado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção negou recurso de uma proprietária que pretendia destinar seu apartamento a locações de curta duração sem aval assemblear. O condomínio argumentava que a prática desvirtuava a destinação estritamente residencial prevista na convenção.
A relatora, ministra Nancy Andrighi, classificou essa operação como um contrato atípico, que não se confunde com hospedagem hoteleira pura nem com a locação residencial tradicional por temporada. Um trecho do voto orienta diretamente a rotina das imobiliárias: "O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio."
Isso significa que anunciar por aplicativo, por portal imobiliário ou por panfleto não altera a natureza jurídica do uso. Pelo Código Civil, o condômino deve respeitar a destinação da edificação (artigo 1.336, IV), e qualquer mudança de destinação exige a aprovação de dois terços dos condôminos (artigo 1.351). Sem esse quórum, o uso comercial reiterado conflita com a convenção residencial.
O que é o Tema 1.443 e o significado da suspensão nacional
Enquanto a decisão de maio resolveu um litígio específico, a instauração do Tema 1.443 busca consolidar uma tese com efeito vinculante para todo o Judiciário brasileiro. A cronologia dos acontecimentos esclarece os fatos:
- 7 de maio de 2026: a Segunda Seção julga o REsp 2.121.055/MG e uniformiza o entendimento interno do tribunal sobre o caso concreto.
- 1º de junho de 2026: publicação do acórdão de afetação dos recursos especiais 2.272.537/SC e 2.272.536/SP ao rito dos repetitivos sob relatoria do ministro Raul Araújo, criando formalmente o Tema 1.443.
- 17 de setembro de 2026: o STJ publica informe institucional em seu portal confirmando a suspensão nacional dos processos.
A controvérsia que o STJ pretende pacificar é objetiva: a previsão genérica de destinação residencial na convenção basta para vedar a curta temporada por plataformas, ou o condomínio precisa de proibição expressa? O relator destacou que a Comissão Gestora de Precedentes (Cogepac) catalogou 50 decisões monocráticas e colegiadas sobre o tema na corte, reforçando a urgência da padronização com base no artigo 927, III, do Código de Processo Civil.
A suspensão paralisa o andamento das ações judiciais em curso. Ela não cancela contratos vigentes, não obriga a retirada imediata de anúncios nem proíbe de forma irrestrita a locação de temporada. O impacto concreto continua dependendo da convenção de cada prédio e do perfil do empreendimento, já que edifícios próximos a hospitais, faculdades e aeroportos costumam ter dinâmicas de ocupação distintas.
Por que o debate chegou aos recursos repetitivos
A divergência jurisprudencial vinha se acumulando há anos. Em abril de 2021, a Quarta Turma (REsp 1.819.075/RS) concluiu que a destinação residencial impedia locações via plataformas sem autorização expressa da convenção. Em novembro do mesmo ano, a Terceira Turma (REsp 1.884.483/PR) considerou válida a cláusula convencional que proibia estadias inferiores a 90 dias.
Como ambas as decisões continham particularidades fáticas, o mercado permaneceu em dúvida sobre a necessidade de proibição expressa. O julgamento do Tema 1.443 servirá justamente para encerrar essa incerteza de interpretação.
A locação de até 90 dias é sempre permitida em condomínio?
Não. O artigo 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) estabelece que a locação para temporada visa à residência transitória para lazer, estudos, tratamento de saúde ou obras, fixando o limite de até 90 dias. Essa norma rege a relação contratual entre locador e locatário.
A análise condominial, no entanto, situa-se em outra esfera jurídica: o impacto sobre o sossego, a segurança e a destinação coletiva do condomínio. Elementos como alta rotatividade, frequência diária, ausência de vínculo residencial e oferta de serviços configuram atividade econômica de hospedagem atípica. Logo, o prazo de até 90 dias não autoriza automaticamente a operação se ela violar a convenção.
O impacto financeiro e os riscos na conta do proprietário
Na gestão patrimonial, a locação residencial tradicional assegura previsibilidade: prazos longos, vacância distribuída e reajuste anual por índices como IPCA ou IGP-M. A temporada oferece diárias mais elevadas, mas envolve risco de vacância constante e gestão intensiva de reservas.
Com a postura recente dos tribunais, o risco jurídico aumentou. Em outubro de 2026, um tribunal em Minas Gerais manteve a proibição de hóspedes em Uberlândia após demanda condominial, ordenando a notificação da plataforma para exclusão do anúncio. Quando uma unidade é bloqueada por ordem judicial, a receita é interrompida, o desgaste entre as partes se instala e a imobiliária corre o risco de perder a gestão da carteira.
Tendências internacionais de regulação e fiscalização
O cenário enfrentado pelo Brasil acompanha um movimento global de endurecimento das normas urbanísticas. Segundo a Comissão Europeia, as locações de curta duração cresceram 93% no bloco comunitário entre 2018 e 2024, período em que o valor de compra dos imóveis subiu mais de 60% e os aluguéis avançaram cerca de 20%. Essa pressão impulsionou medidas integradas de habitação sob o Affordable Housing Act.
Na Espanha, o foco migrou da legislação para a fiscalização digital. Em 2025, o Ministério de Consumo identificou 120 mil anúncios fora das normas: 65 mil foram desativados após determinação legal e mais de 54 mil operavam sem o registro oficial obrigatório. Em paralelo, o Regulamento Europeu 2024/1028 instituiu uma base única de identificação das unidades e compartilhamento compulsório de dados com as autoridades.
A lição para o mercado nacional é evidente: a regulação caminha para o aumento da rastreabilidade cadastral e para a responsabilização direta dos intermediadores.
Como analisar um imóvel de temporada antes da administração
Em vez de responder reativamente a notificações do síndico, a imobiliária deve instituir uma política preventiva de triagem composta por quatro etapas:
- Análise documental: recolha a convenção atualizada, o regimento interno, as atas de assembleias sobre locações curtas e o histórico de multas da unidade.
- Caracterização da operação: avalie o modelo pretendido, checando rotatividade, serviços oferecidos e compatibilidade com a rotina do edifício.
- Definição operacional: estabeleça contratualmente o protocolo de identificação na portaria, o controle de barulho e o canal de contato direto com a administração do prédio.
- Consulta jurídica: havendo omissão ou divergência na convenção, submeta o caso a um advogado imobiliário antes de veicular os anúncios.
Checklist de verificação operacional
Antes de captar ou renovar um contrato de temporada, aplique a seguinte conferência interna:
- Documentação: conferência da convenção, regimento interno, atas pertinentes e notificações anteriores.
- Operação: checagem de frequência, serviços embutidos e adequação à destinação do condomínio.
- Contrato de administração: delimitação clara de responsabilidades entre imobiliária e proprietário quanto a penalidades condominiais.
- Controles de acesso: processos de triagem de hóspedes, normas de convívio para áreas comuns e alinhamento com a portaria.
- Validação jurídica: análise técnica de casos dúbios e monitoramento de ações enquadradas na suspensão do Tema 1.443.
Este roteiro tem caráter preliminar de apoio operacional e não substitui parecer jurídico formal.
Perguntas frequentes
O STJ proibiu o Airbnb em condomínios de forma definitiva?
Não. O tribunal julgou um caso representativo determinando que a exploração reiterada de estadias curtas com viés econômico exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do prédio. O Tema 1.443 ainda definirá a tese vinculante nacional.
A suspensão nacional invalida contratos ou derruba convenções?
Não. A ordem de suspensão atinge exclusivamente os processos judiciais em tramitação que discutem a questão. Convenções e regimentos internos continuam plenamente válidos e eficazes.
Imobiliárias têm tratamento jurídico diferente das plataformas digitais?
Não. De acordo com a fundamentação do STJ, o canal de divulgação utilizado não altera a natureza jurídica do negócio. Locar por imobiliária ou por aplicativo recebe o mesmo enquadramento se a dinâmica de uso for idêntica.
A imobiliária pode responder por infrações cometidas no imóvel?
A depender dos termos contratuais e da conduta na intermediação, a empresa pode ser envolvida em disputas. Além dos riscos de indenização, a falta de verificação prévia gera grave prejuízo à reputação da imobiliária.
Quando o Tema 1.443 será julgado pelo STJ?
Até o momento, o STJ não definiu data para a sessão de julgamento. O andamento processual deve ser consultado periodicamente na página oficial de repetitivos do tribunal.
Conclusão
A locação por temporada é um segmento rentável, mas exige rigor técnico e processos estruturados de conformidade. Não basta conferir fotos e valores: a análise da convenção condominial e a prevenção de riscos devem preceder qualquer captação comercial.
Leve este debate para a próxima reunião de diretoria da sua imobiliária: a sua equipe já audita a documentação jurídica antes de subir um imóvel de temporada para os canais de venda? Se a checagem ainda não faz parte da sua rotina, adote imediatamente o checklist de risco e proteja a sua operação.
Fontes consultadas
- Superior Tribunal de Justiça: REsp 2.121.055/MG e afetação do Tema Repetitivo 1.443.
- Superior Tribunal de Justiça: REsp 1.819.075/RS e REsp 1.884.483/PR.
- Código Civil Brasileiro: artigos 1.336 e 1.351.
- Lei Federal 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): artigo 48.
- Código de Processo Civil: artigo 927.
- Comissão Europeia: diretrizes do Affordable Housing Act e Regulamento (UE) 2024/1028.
- Ministério de Consumo da Espanha e reportagens setoriais da Reuters e Jornal do Brasil.
Sobre o autor
Rosalvo Barreto é consultor especializado em gestão e estratégia para imobiliárias, com mais de 30 anos de experiência no Brasil e no exterior. É autor do livro Do Fundador ao Sucessor: Estratégias para o Sucesso nas Imobiliárias Familiares e criador da Metodologia Imobiliária 360°.