Existe uma sigla que já circula em toda conversa de imobiliária, e muita gente ainda não sabe explicar: IBS/CBS.
A Lei Complementar 214/2025 criou o IBS e a CBS, e a locação entra na base desses tributos. O ano de 2026 será a fase de testes e a cobrança começa em 2027. O aluguel terá redução de 70% na alíquota, o que resultará em cerca de 8,4%. A maioria dos proprietários pessoa física não se tornará contribuinte. Somente será contribuinte quem tiver mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano.
Pela primeira vez, o aluguel entra na base de um imposto sobre consumo. Este artigo abre uma série sobre o tema. Antes de aprofundar com especialistas, quero deixar o mapa de quem é afetado e onde. Se você busca mais detalhes sobre o impacto da reforma tributária para o proprietário, veja também o artigo "O impacto da reforma tributária na locação de imóveis", publicado aqui no blog.
O que são IBS e CBS no aluguel?
O IBS é de competência de estados, municípios e Distrito Federal. A CBS é da União. Ambos foram instituídos pela LC 214/2025 e substituem ISS, PIS, Cofins, ICMS e IPI, segundo o guia do contador Luiz Lessa Junior. O Imposto de Renda (IR) continua.
Em 2026, a fase é de transição: a CBS tem alíquota simbólica de 0,9% e o IBS de 0,1%, com compensação integral contra PIS e Cofins, conforme parecer do escritório Piraci Oliveira. Em 2027, a cobrança efetiva se inicia.
Quem paga IBS e CBS na locação?
Quem recebe até R$ 20 mil por mês (R$ 240 mil por ano) não se torna contribuinte. Segue no Carnê-Leão, com Imposto de Renda de Pessoa Física (IRPF) de até 27,5%.
Torna-se contribuinte a pessoa física que tem mais de três imóveis alugados e receita anual acima de R$ 240 mil. A regra é cumulativa: os dois critérios precisam acontecer juntos.
Qual a alíquota do IBS e CBS no aluguel?
Com alíquota padrão estimada em 28%, a redução de 70% para locação leva a carga efetiva a 8,4% sobre o valor do aluguel. Se a alíquota de referência for 26,5%, o número cai para cerca de 7,95%.
Nas locações residenciais, há ainda o redutor social de até R$ 600 por mês por imóvel, abatido da base de cálculo. Para locações de menos de 90 dias, o guia da Lessa Junior indica redutor de 40%, com alíquota efetiva de 16,8%.
Regras de alíquota e contribuição
- Alíquota padrão estimada: 28%
- Redução na locação: 70%
- Carga efetiva: 8,4% (ou cerca de 7,95%, conforme a alíquota de referência)
- Redutor social: R$ 600 por imóvel residencial/mês
- Locação de menos de 90 dias: Redutor de 40% (16,8% efetivos, segundo o guia)
- PF contribuinte: Mais de 3 imóveis e mais de R$ 240 mil por ano
Quanto isso pesa na prática?
Na simulação do guia, um proprietário com cinco imóveis e R$ 25 mil de aluguel, já contribuinte, atinge 34,36% de carga somada (IR mais IBS/CBS). No exemplo de R$ 20 mil sem IBS/CBS, a carga é de 27,5%. O mesmo aluguel de R$ 25 mil, recebido por uma empresa no Lucro Presumido, fica em 13,66%.
Os valores dos exemplos são diferentes, portanto, é preciso cautela ao tirar conclusões. Contudo, eles explicam por que a pergunta "pessoa física ou empresa?" se tornará um tema recorrente de conversa com o contador.
O que muda para a imobiliária?
Aqui está o ponto que mais interessa: a nota fiscal da comissão da imobiliária gera crédito de IBS/CBS para o proprietário contribuinte, segundo o guia. Ela deixa de ser apenas uma obrigação e passa a valer dinheiro para o cliente.
Locação, venda, permuta e arrendamento passam a exigir documento fiscal eletrônico. A imobiliária já informa a Receita Federal pela Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), que reúne os pagamentos de aluguel e as intermediações do ano. É por essa declaração que a Receita confere os aluguéis declarados pelos proprietários.
E na venda de imóveis?
Para as demais operações imobiliárias, a redução é de 50%, o que leva a alíquota efetiva a 14%. Segundo o guia, a pessoa física se torna contribuinte se vendeu, no ano anterior, mais de três imóveis, ou se construiu mais de um imóvel em cinco anos.
Na simulação do guia, para uma venda de R$ 1 milhão, a carga foi de 7,53% na empresa e de 12,38% na pessoa física. Essa diferença é um dos assuntos que serão abordados com o especialista.
O que é o CIB, o "CPF do imóvel"?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o identificador único de cada imóvel do país, com estrutura parecida com a do CPF e do CNPJ. Ele faz parte do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), da Receita Federal.
O código deve constar nos atos dos cartórios. Os prazos são janeiro de 2026 para órgãos federais, cartórios e capitais, e janeiro de 2027 para órgãos estaduais e demais municípios. O CIB não é um tributo, é um cadastro, mas ele reforça o cruzamento de dados: declaração do inquilino, DIMOB, cartórios e Sinter.
O guia resume assim: pagar menos é possível, mas não declarar sai muito mais caro.
Conclusão
Diante das mudanças trazidas pela reforma tributária, é fundamental que imobiliárias e proprietários se antecipem e se preparem. Organize os contratos, verifique a receita anual de cada proprietário, guarde as notas e avalie a estrutura jurídica (pessoa física ou empresa) para otimizar a carga tributária. Um exercício prático para hoje é listar seus 20 maiores proprietários e identificar quantos possuem mais de três imóveis alugados, marcando o primeiro filtro de quem será afetado e precisa de orientação.
Perguntas frequentes
O aluguel vai pagar IBS e CBS?
Sim. A locação entra na base dos dois tributos, com redução de 70% na alíquota. Em 2026, as alíquotas são simbólicas e a cobrança começa em 2027.
Todo proprietário será contribuinte?
Não. Em regra, apenas quem tem mais de três imóveis alugados e receita acima de R$ 240 mil por ano se tornará contribuinte.
A imobiliária vai precisar emitir nota fiscal?
Segundo o guia, sim: as operações de locação, venda, permuta e arrendamento exigirão documento fiscal eletrônico.
O CIB é um novo imposto?
Não. É um cadastro nacional de imóveis que funciona como o "CPF do imóvel", visando aprimorar o cruzamento de dados e a fiscalização. Ele não cria um novo tributo.