A reforma tributária na locação de imóveis tem gerado muitas perguntas e preocupações entre donos de imobiliárias e proprietários. Após um artigo anterior sobre o tema, a questão central que emergiu foi: “o que é verdade e o que é exagero?”. Rumores sobre IBS e CBS, encarecimento do aluguel e obrigatoriedade de a imobiliária recolher impostos do proprietário circulam intensamente.

Parte dessas informações são mitos, parte tem fundamento, e a chave está nos detalhes da Lei Complementar 214/2025 e sua regulamentação. Para desvendar essas questões, trouxemos para esta conversa o contador Luiz Carlos Lessa Junior, especialista na área, que atende proprietários de imóveis de locação. Ele responde, no formato de mito ou verdade, a onze afirmações comuns no mercado, além de oferecer recomendações práticas para donos de imobiliárias. O tempo é crucial: a nota fiscal de locação para pessoas jurídicas começa em 1º de dezembro de 2026. É fundamental estar preparado.

O impacto da reforma sobre o aluguel dependerá do perfil de cada locador e das particularidades de cada contrato. As imobiliárias precisam identificar quem está enquadrado e adaptar suas operações.

Mitos e verdades sobre a reforma tributária na locação

1. Todo proprietário de imóvel alugado vai pagar IBS e CBS?

Mito. A simples posse de um imóvel alugado não obriga ninguém a pagar IBS e CBS. A pessoa física só será contribuinte se atender aos critérios de enquadramento da lei. Para empresas, a situação é diferente: uma holding patrimonial que aluga imóveis, por exemplo, segue as regras de pessoa jurídica. A primeira pergunta a ser feita é sempre: quem é o locador e qual sua situação fiscal?

Pessoas físicas com até três imóveis alugados e receita de aluguel anual de até R$ 240 mil não serão contribuintes do IBS/CBS. Elas continuarão pagando apenas o Imposto de Renda, com teto de 27,50%.

2. Quem tem um ou dois imóveis terá que mudar tudo? O pequeno proprietário precisa se preocupar agora?

Mito. A pessoa física que aluga um ou dois imóveis distintos não passa a pagar IBS e CBS somente por essa razão. A recomendação para esse proprietário é manter o básico organizado: contratos em ordem, rendimentos bem registrados e atenção ao Imposto de Renda, que segue inalterado. Não há necessidade de reformar toda a estrutura por conta das notícias que circulam.

3. Todo aluguel terá uma carga tributária muito maior? De onde surgiram esses números e o que realmente pode acontecer?

Mito, da forma como é amplamente divulgado. Muitos dos números alarmantes surgem da aplicação direta da alíquota geral sobre o aluguel. Contudo, a locação comum tem uma redução de 70% nas alíquotas de IBS e CBS. Utilizando 28% como exemplo, a alíquota seria de 8,4% antes mesmo do redutor social e dos créditos aplicáveis. Além disso, a taxa não é fixa para todos e não se aplica integralmente desde o início da transição. Pode haver aumento? Sim, mas depende de cada caso. Para a pessoa física enquadrada, os novos tributos vêm somados ao IR. Para empresas, a CBS substitui o PIS e a Cofins.

4. O aluguel vai ficar mais caro para o inquilino?

Não necessariamente. Se o custo tributário do proprietário aumenta, é natural que haja pressão sobre o preço. No entanto, o repasse ou não desse custo depende do contrato, da negociação e das condições de mercado. A reforma não garante nenhum reajuste automático. Cada proprietário terá que calcular o quanto pode absorver e o quanto consegue negociar com o inquilino.

5. A imobiliária vai ter que pagar o imposto do proprietário?

Como regra, não. O tributo da locação é pago pelo locador enquadrado. A imobiliária possui sua própria tributação, incidente sobre a taxa de administração e comissões. O aluguel recebido e repassado ao cliente não se torna receita da imobiliária. A imobiliária pode, se autorizada pelo proprietário, cuidar do recolhimento, mas é crucial deixar claro o que é obrigação de quem.

6. Todo aluguel terá que emitir nota fiscal? Quem terá essa obrigação e em quais situações?

Nem todo. A obrigação recai sobre quem é contribuinte. Para pessoas jurídicas que se enquadram na regra, a nota de locação se inicia em 1º de dezembro de 2026. Para pessoas físicas contribuintes, em 1º de janeiro de 2027. O proprietário pessoa física que não está enquadrado não emitirá nota de aluguel apenas por ter um imóvel alugado. Um ponto que gera confusão é que a nota do aluguel é uma coisa, e a nota da taxa de administração da imobiliária é outra.

7. Quem tem mais de três imóveis já está automaticamente enquadrado? Basta contar a quantidade de imóveis?

Mito. A quantidade de imóveis não é o único critério. Pela regra que considera o ano anterior, a pessoa física precisa atender a dois requisitos simultaneamente: mais de três imóveis distintos alugados e receita anual acima de R$ 240 mil (valor-base corrigido pelo IPCA). Por exemplo, quem tem quatro imóveis que geram R$ 100 mil no ano não está enquadrado. Há também o enquadramento dentro do próprio ano, caso a receita ultrapasse em 20% o limite atualizado, mas a exigência de mais de três imóveis distintos permanece.

8. O redutor resolve o problema para quem aluga imóveis? Para quem ele realmente faz diferença?

O redutor social ajuda, mas não soluciona todos os casos. Ele diminui a base de cálculo do IBS e da CBS no aluguel residencial. O valor-base é de R$ 600 por imóvel, por mês, corrigido pelo IPCA. Na prática, é mais impactante para aluguéis menores. Atenção: não se aplica a aluguéis comerciais e não interfere no Imposto de Renda. A locação residencial de até 90 dias possui regras específicas, similares às de hotelaria.

9. Contrato antigo está protegido da reforma? Todo contrato anterior a 2023 pode permanecer no regime anterior?

Mito. A data de corte não é 2023, mas sim 16 de janeiro de 2025. Contratos por prazo determinado que cumpram os requisitos podem optar por pagar IBS e CBS somados de 3,65% sobre a receita bruta. Em locações residenciais, essa opção vale até o fim do prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Em locações não residenciais, aplica-se pelo prazo original, desde que a data seja comprovada e o contrato tenha sido registrado até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado conforme regulamento. No entanto, quem opta por esse regime abre mão dos créditos e do redutor social. É essencial fazer os cálculos antes de decidir.

10. A imobiliária pode deixar isso para depois? O que o dono da imobiliária deveria conferir agora?

Mito. Existem ações que devem ser tomadas imediatamente. É preciso conhecer o perfil dos proprietários, revisar contratos, ajustar sistemas de notas e repasses, e separar claramente o que é aluguel do cliente e o que é taxa de administração da imobiliária. Simular a variação do valor líquido recebido pelo proprietário é fundamental. Lembre-se que os serviços da própria imobiliária e a locação seguem cronogramas diferentes. Essa preparação deveria já estar em andamento.

11. A reforma vai acabar com a rentabilidade da locação? O que é exagero e onde existe uma preocupação real?

Mito. Alguns locadores, sim, podem ter sua margem reduzida, especialmente aqueles com poucos créditos e pouca margem para repassar. Contudo, afirmar que alugar deixará de ser vantajoso é uma generalização excessiva. O caminho é realizar simulações com receitas e despesas reais. Isso permite medir o efeito e tomar decisões com calma, evitando surpresas. Alguns clientes de Lessa Junior, por exemplo, terão redução de impostos devido ao redutor social e ao uso de créditos de suas compras e serviços.

Perguntas frequentes

Se você fosse dono de uma imobiliária hoje, quais três coisas verificaria imediatamente?

  1. O perfil dos proprietários: Identificaria quem é pessoa física, quem é jurídica, quantos imóveis distintos cada um aluga e qual a receita total gerada, incluindo imóveis administrados por outras imobiliárias.
  2. Os contratos: Verificaria o uso do imóvel, as datas, os prazos, a forma de comprovação da assinatura e a possibilidade de usar o regime de 3,65%.
  3. A operação e os números: Confirmaria se o sistema emite as notas corretamente, se separa o repasse do aluguel da taxa de administração e se consegue demonstrar o valor líquido que o proprietário receberá.

Conclusão

O principal ponto em comum nas respostas de Luiz Carlos Lessa Junior é que ninguém pode determinar “o quanto vai mudar” sem antes conhecer detalhadamente o locador e sua situação específica. Essa análise é válida para cada proprietário em sua carteira.

É crucial responder às seguintes perguntas: Quantos proprietários são pessoas físicas e quantos são jurídicas? Quantos possuem mais de três imóveis alugados, incluindo aqueles com outras imobiliárias? Quais contratos são anteriores a 16 de janeiro de 2025? Seu sistema já separa o repasse do aluguel da taxa de administração?

Quem se antecipa a essas questões e se prepara antes dos prazos chegará a dezembro com a operação pronta. Quem adiar, descobrirá os problemas na prática, quando o valor líquido do proprietário for alterado. Organize essas perguntas, com os critérios de enquadramento, prazos e um passo a passo para mapear sua carteira. Comece a sua preparação agora para garantir uma transição tranquila.

Ficou com alguma dúvida sobre a sua carteira? Escreva nos comentários. Nos próximos artigos da série sobre a reforma tributária na locação, continuaremos a conversa.

Referências para consulta. Os valores de R$ 240 mil e R$ 600 mencionados nas respostas são valores-base legais, sujeitos à atualização pelo IPCA. O exemplo de 28% é apenas ilustrativo.

  • Lei Complementar 214 de 2025: Arts. 251 (enquadramento), 253 (locações de até 90 dias), 260 (redutor social), 261 (redução das alíquotas), 263 (contribuintes) e 487 (contratos antigos), na redação vigente.
  • Decreto 12.955 de 2026: Arts. 377, 379 e 410 (redutor, alíquota e hotelaria), 382 e 383 (enquadramento da pessoa física e imóveis distintos) e 463 (regime dos contratos antigos). O art. 382, § 1º, III, exige a quantidade de imóveis também no gatilho de receita do próprio ano. O art. 463 disciplina a opção pelo regime de 3,65% e a apresentação do contrato à fiscalização.
  • Ato Conjunto RFB CGIBS 4 de 2026: Art. 1º, III, “g”: NFS-e na locação a partir de 1º de dezembro de 2026. Art. 1º, III, “d”: cronograma dos serviços sujeitos ao ISS, como administração e intermediação imobiliária, a partir de 1º de outubro de 2026. O § 1º fixa 1º de janeiro de 2027 para as obrigações nele previstas dos optantes pelo Simples Nacional, sem dispensar as notas já exigidas pela legislação atual.
  • Decreto 13.075 de 2026: Art. 1º, que altera os arts. 105 e 115 do regulamento da CBS: cadastro no CNPJ e documentos fiscais para pessoas físicas contribuintes ou responsáveis a partir de 1º de janeiro de 2027. A inscrição cadastral não significa que o proprietário precise constituir uma empresa.
  • Lei 8.245 de 1991: Arts. 17 e 18: convenção do aluguel e alteração de valor ou cláusula de reajuste por acordo entre as partes.